Crisi politica, conflitto ucraino, aumento dei tassi di interesse, blocco del Superbonus 110%. Quali i riflessi sul mercato immobiliare?

In un quadro politico nazionale ed internazionale certamente preoccupante, ed una situazione politica di assoluta incertezza il mercato immobiliare italiano denota comunque una certa tenuta.
Dopo le eccellenti performance registrate nel 2020/2021, con un incremento delle compravendite superiore al 30% su base annua in ambito residenziale, il settore nel primo quadrimestre 2022 ha beneficiato di un’inerzia decisamente favorevole. Un mercato, quindi, che non è stato frenato nemmeno per la pandemia. Il tutto favorito dalla politica del credito delle principali istituzioni bancarie. Nonostante la pandemia, infatti, il mercato dei mutui e dei prestiti a famiglie ed imprese infatti ha continuato a crescere, ma si rischia ora un rallentamento per effetto del rialzo dei tassi operato dalla BCE. E’ quanto si evidenzia dopo la riunione di politica monetaria della BCE che ha deciso un rialzo dei tassi di 50 punti base. Le banche negli ultimi due anni, nonostante le difficoltà, hanno erogato oltre 30 miliardi di euro di nuovi prestiti ipotecari, con una crescita superiore all’8%. L’incremento dei tassi deciso dalla Bce ha l'obiettivo di contrastare l’aumento dell'inflazione, ma allo stesso tempo metterà in difficoltà le famiglie sia per il pagamento delle rate dei mutui a tasso variabile già erogati, che subiranno progressivi incrementi, sia per quanto riguarda l’accesso a nuovi prestiti, che avranno costi maggiori. I tassi di interesse molto bassi hanno anche favorito il credito al consumo con +1,8% e gli altri prestiti alle famiglie +4,5%. Nel periodo più recente, l’incremento dei tassi di interesse sui mutui (ad oggi il tasso fisso è tra il 2,50 ed il 3 % ed il variabile tra l’1,25 e l’1,75%), il rallentamento delle previsioni di crescita del PIL (si è passati da un possibile incremento del 6% ad un più realistico +2/4%), le incertezze derivanti dall’aumento delle materie prime ed il forte aumento delle bollette energetiche, hanno portato un rallentamento anche del numero delle transazioni previste ed un calo della richiesta.
Un tema estremamente importante che ha un forte impatto sulle tematiche immobiliari è anche quello del Superbonus 110%, che la caduta del governo Draghi lascia in sospeso. Tutti coloro che nel Superbonus ci hanno creduto e che ora si trovano con i cantieri in essere, ma fermi perché le imprese edili non riescono più a scontare i crediti fiscali., sono in forte difficoltà. Ora, il governo è finito, ma resta in carica ancora qualche mese per il disbrigo degli affari correnti. Ma il Superbonus 110% sarà nell’elenco degli interventi imprescindibili? Va detto che un intervento verso incentivi maggiormente limitati, come illustrato da Draghi nel suo discorso al Senato nel tentativo, vano, di salvare la coalizione, è già inserito nell’ultima legge di bilancio, Ma come sbloccare la situazione, come dovranno agire i titolari di crediti di imposta ancora bloccati? Il possibile nuovo meccanismo per sbloccare effettivamente la cessione ormai ingolfata che tempi e quali modalità avrà?
Proprio in questi giorni il decreto Semplificazioni prevede tra gli altri interventi un emendamento che sblocca la cessione dei crediti relativi al Superbonus 110% e agli altri bonus edilizi. Con la modifica viene eliminata la data del 1° maggio 2022 come termine dal quale far decorrere le cessioni facilitate dei bonus. L’emendamento riammette al regime facilitato anche le cessioni e gli sconti in fattura comunicati all’Agenzia delle entrate prima di quella data, che rischiavano di rimanere bloccati. Il decreto ora passa al Senato per l’approvazione definitiva e dovrà essere convertito in legge entro il 20 agosto. Si tenga conto che dal 1° luglio 2021 al 31 maggio 2022 sono partiti circa 150/155.000 interventi oltre 27 miliardi, secondo le stime dell’Associazione Nazionale Costruttori edili (Ance). Di questi almeno la metà sarebbe a rischio di blocco, quindi parliamo di un rischio pari a circa 13,5 miliardi. Risorse che dovrebbero essere sbloccate dal decreto Semplificazioni. In termini più generali le famiglie ancora una volta confermano il loro interesse per il mattone e l’acquisto della propria casa rimane un interesse primario. In Italia oltre il 75% delle famiglie sono proprietarie della loro abitazione ed il mercato più rilevante è quello “di scambio”, ovvero quello della famiglia che vende per acquistare una casa più adatta alle esigenze del momento. Dopo il lockdown ed il periodo pandemico gli immobili più richiesti sono di dimensioni più ampie, con uno studio o spazio per lo smart-working e, ove possibile, con terrazzo o giardino. Dobbiamo ricordare che tra maggio 2021 e maggio 2022, i risparmi sui conti correnti e depositi di soggetti privati è cresciuto di circa 105 miliardi, superando i duemila miliardi (+5%) e parte di essi si stanno orientando verso l’investimento più tradizionale e garantito, quello immobiliare. L’interesse verso il mattone spesso esula da analisi di carattere congiunturale ed è generato dal desiderio di migliorare la propria condizione abitativa e non sempre da analisi di tipo economico-finanziario.
Per quanto riguarda i prezzi, la corsa delle grandi città, in particolare Milano con aumenti tendenziali nell’ordine del 5/7%, contro il 2/4% medio del resto del paese, subirà un inevitabile rallentamento, derivato da un maggiore attendismo degli acquirenti e dal conseguente lieve calo della richiesta.
Per quanto attiene invece il numero di compravendite si prevede una flessione per l’anno in corso ed una successiva stabilizzazione per il prossimo biennio

A cura di Bruno Vettore